Krachtlijnen toekomstige pachtwet

Over de details van de nieuwe pachtwetgeving, waarover begin november een akkoord bereikt werd tussen de Vlaamse meerderheidspartijen, wordt nog niet gecommuniceerd. Toch kunnen we op basis van wat Vlaams minister van landbouw Brouns vertelde in de pers, al enkele krachtlijnen weergeven.

Schriftelijke contracten

Het Pachtdecreet zet verder in op de opmaak van schriftelijke contracten. De huidige Pachtwet voorziet al in de verplichting om de pacht schriftelijk vast te stellen. Maar als er geen geschrift is, heeft dit geen gevolgen voor de geldigheid van een pachtovereenkomst. Een mondelinge pacht kan dus, en dat blijft ook zo. Wel nieuw is dat verder wordt ingezet op de omzetting van bestaande mondelinge contracten naar schriftelijke contracten. De partij die een schriftelijke overeenkomst wil - zowel de verpachter als de pachter - kan bij de vrederechter de opmaak van een geschreven overeenkomst afdwingen. Maar er komt geen algemene regeling waarbij alle mondelinge contracten binnen een bepaalde periode zouden moeten worden omgezet naar schriftelijke contracten, zoals in Wallonië. Er komen geen contracten van bepaalde duur, zoals in Wallonië. Daar eindigt de pacht na 4 periodes van 9 jaar.

Recht op informatie via een digitaal loket

Momenteel kunnen eigenaars bij het Departement Landbouw en Visserij reeds de naam en het adres opvragen van de persoon die hun percelen aangeeft in de verzamelaanvraag. Dit systeem wordt gedigitaliseerd via het digitaal loket. Men zal dit alleen kunnen raadplegen voor de eigen eigendommen.

Opzegmogelijkheid om na 18 jaar pachtvrij te verkopen

Er komt een nieuwe opzegmogelijkheid die eigenaars de mogelijkheid biedt om gronden pachtvrij te verkopen na 18 jaar. Maar dit kan enkel op voorwaarde dat dit op voorhand uitdrukkelijk en dus schriftelijk is voorzien in de pachtovereenkomst. Indien de verkoop niet binnen een termijn van één jaar is gerealiseerd, loopt de pacht verder. Deze mogelijkheid blijft gelden voor het einde van elke daaropvolgende periode van 9 jaar. Het pachtcontract moet nog steeds worden opgezegd en eindigt dus niet automatisch. Bovendien behoudt de pachter ook zijn recht van voorkoop.

Gepensioneerde pachters

De huidige pachtwet voorziet reeds in een opzegmogelijkheid van een gepensioneerde pachter die een pensioen geniet en geen opvolger heeft, om de gronden zelf te exploiteren of te verkopen of te verpachten met het oog op een verdere landbouwexploitatie. In de praktijk bleek deze opzeg niet zo eenvoudig. Het voorstel van Pachtdecreet keert de bewijslast om. Van zodra de pachter de wettelijke pensioenleeftijd heeft bereikt, kunnen de verpachter of de notaris hem vragen of hij een pensioen geniet. Als de pachter niet bewijst dat hij nog steeds bedrijvig is, dat hij geen pensioen geniet en als hij geen bevoorrecht familielid aanduidt als opvolger, wordt hij geacht een pensioen te genieten en is de opzeg mogelijk. In voormelde situatie verliest de pachter ook zijn voorkooprecht. De door de pachter aangeduide opvolger dient in principe binnen het jaar de exploitatie verder te zetten.

Veilige koper

Volgens de huidige Pachtwet kan de pachter zijn recht van voorkoop uitoefenen. Bovendien kan hij dit recht overdragen aan een derde, zonder dat de verpachter zich hiertegen kan verzetten. Eigenaars kunnen vandaag niet zelf een kandidaat-koper kiezen, zelfs niet wanneer die bereid is om een nieuwe pachtovereenkomst toe te staan.Het voorstel van Pachtdecreet introdu-ceert de figuur van ‘de veilige koper’. Het recht van voorkoop van de pachter blijft bestaan. Als de pachter zijn voorkooprecht zelf wil uitoefenen, dan verandert er niets. Maar als de kandidaatkoper van de eigenaar schriftelijk bevestigt dat hij een nieuwe pachtovereenkomst van ten minste 18 jaar toestaat, dan wordt hij een ‘veilige koper’ en kan de pachter zijn voor-kooprecht niet meer overdragen aan een derde.

Specifieke regeling voor kleine eigenaars

Specifiek voor kleinere eigenaars komt er de mogelijkheid om eenmalig een pachtcontract te sluiten voor de duur van ten minste 9 jaar. Bij het einde van de eenmalige pachtperiode neemt de overeenkomst van rechtswege een einde. Om voor deze regeling in aanmerking te komen mag de kleine eigenaar niet meer dan 1,5 ha grond bezitten. Om misbruik te voorkomen kan het contract maar één keer worden afgesloten.

Opzeg voor natuur en bos

De huidige Pachtwet voorziet reeds in opzegmogelijkheid voor overheden in het kader van ‘algemeen belang’. Deze opzegmogelijkheid wordt in de praktijk reeds ruim gebruikt door overheden, onder meer ook om bos en natuur te realiseren. De bestaande opzegmoge-lijkheid kan ‘bij het verstrijken van elke pachtperiode’ worden ingeroepen. Deze mogelijkheid wordt in het Pacht-decreet teruggeschroefd door de introductie van een leefbaarheidstoets.Daarnaast voert het Pachtdecreet ook twee nieuwe opzegmogelijkheden in voor de realisatie van bos en natuur die ‘op ieder ogenblik’ kunnen worden ingeroepen. In eerste instantie krijgen gemeenten een bijkomende opzegmo-gelijkheid om bos en natuur te realise-ren. Hiervoor is een beslissing van de gemeenteraad vereist. Bovendien geldt dit niet voor gronden die door de gemeente zelf in een RUP zijn aange-duid als agrarisch gebied. Ook hierbij geldt de leefbaarheidstoets. In tweede instantie krijgen particulieren (waar-onder milieu- en natuurverenigingen) een nieuwe opzegmogelijkheid in groene bestemmingen en SBZ-H gebieden om bos en natuur te realise-ren. In deze situatie geldt er een beperktere leefbaarheidstoets. In de genoemde situaties wordt de pachter dus beschermd door een leefbaarheidstoets. De vrederechter zal de geldigverklaring van een dergelijke opzegging weigeren, wanneer de leefbaarheid van het bedrijf van de pachter ernstig wordt verstoord.

Natuurpacht

Nieuw is ook de invoering van een ‘natuurpacht’, een contract waarin de toepassing van het pachtdecreet wordt uitgesloten. Een natuurpacht kan enkel worden afgesloten voor gronden die niet zijn verpacht. Bovendien is een natuurpacht enkel mogelijk voor gronden gelegen in groene bestemmingen die worden beheerd. Landbouwers bewerken immers ook dergelijke percelen, bijvoorbeeld begrazing van natuurgebied. Dit gebruik wordt vaak toegestaan zonder enige vorm van overeenkomst of via een formule van gratis gebruik of bezetting ter bede. Hiervoor is nu dus een ‘natuurpacht’ mogelijk. Het stelt de eigenaars van dergelijke gronden in staat om bepaalde contractuele afspraken te maken (prijs, gebruiksbeperkingen, opzegmogelijkheden) zonder onder de toepassing van het pachtdecreet te vallen. Maar als een dergelijke overeenkomst niet aan de wettelijke voorwaarden voldoet, kan ze wel worden geherkwalificeerd als een pachtovereenkomst.

Openbare verpachting

Momenteel leggen de provincies de procedure en de criteria van een openbare verpachting vast. Dit wordt in het nieuwe pachtdecreet gewijzigd. Voortaan moet de betrokken openbare eigenaar zelf de verpachtingsproce-dure, de criteria en de contractuele bepalingen vaststellen. De teeltvrijheid en de vrijheid van exploitatie zijn gegarandeerd bij een openbare verpachting. De uitsluitings- en toekenningscriteria mogen geen betrekking hebben op de wijze van bebouwing.

Anti-misbruikclausule

In de praktijk zijn er veel voorbeelden van (pogingen tot) omzeiling van de pachtwet. In het voorstel van pachtdecreet wordt daarom een anti-misbruik-clausule ingevoerd, die zowel geldt in het voordeel van de pachter als in het voordeel van de verpachter - afhankelijk van wie er door een welbepaalde bepaling wordt beschermd.

Inwerkingtreding

Het voorstel van decreet is ingediend in het Vlaams Parlement en volgt het verdere parlementair traject. Er zullen ook uitvoeringsbesluiten worden opgemaakt. De inwerkingtreding van de nieuwe pachtregelgeving kan medio 2023 worden verwacht. Het nieuwe pachtdecreet zal onmiddellijke uitwerking hebben. Alleen moet er voor de nieuwe figuren, zoals de opzegging voor vervreemding na 18 jaar, altijd een schriftelijke overeenkomst zijn.